Uit de media

Onderstaand artikel verscheen in het magazine Cementonline.nl: bij KREKON zijn we een groot voorstander van behoud van bestaand vastgoed. In dit artikel gaat onze directeur, Roland Verbrugge, dieper in op het proces om het bestaand vastgoed te behouden.

Het is in de constructieve wereld dringend nodig dat er meer focus komt te liggen op bestaand vastgoed. Dat vergt specifieke kennis en een andere attitude.

Er staan in Nederland ongeveer 8,5 miljoen objecten en de verwachting is dat er tot 2050 circa 0,5 miljoen moeten worden bijgebouwd. Voor de enorme voorraad bestaande bouw geldt dat de levensduur ervan zal moeten worden verlengd. Een groot deel van de voorraad, het deel dat in de revolutiebouwperiode is gebouwd, heeft immers de technische levensduur van 50 jaar overschreden. In diezelfde periode is er ook sprake van voortschrijdend inzicht (denk aan de problematiek met uitkragende galerijen en balkons) en zijn de constructieve normen steeds strenger geworden.
De markt voor bestaand vastgoed is dus aanzienlijk. Het kan daarbij gaan om transformatie, instandhouding en schadeherstel.

1. Ontwikkeling bevolking: tussen nu en 2050 zal er een bevolkingskrimp plaatsvinden (bron: CBS-statline)

“Een groot deel van de voorraad heeft de technische levensduur van 50 jaar overschreden”

Transformatie

De aanpak bij de herontwikkeling van een object verschilt sterk van die van nieuwbouw. Waar bij nieuwbouw wordt uitgegaan van het programma van eisen, waarop een architectonisch ontwerp wordt gebaseerd dat vervolgens constructief veilig moet zijn, is het vertrekpunt bij herbestemmingen juist de bestaande constructie. De herontwikkelingspotentie van een object valt of staat bij de restcapaciteit en daarmee de restwaarde van die constructie. Is die voldoende zodat opwaarderen economisch interessant is? En kan de constructie de nieuwe situatie normatief aan? Vragen waarop je als constructieadviesbureau een antwoord op moet kunnen geven.

Schades

Bij herontwikkeling, transformatie en instandhouding kunnen constructieve gebreken aan het licht komen. Herstel heeft geen nut als de structurele oorzaak van die problemen niet is weggenomen. Kennis van de exacte oorzaak is dus essentieel. Als deze kennis er niet is, zal het ‘plakken van een pleister’ slechts in weinig situaties voldoen.
Voordat een oordeel over een bestaande constructie kan worden geveld, moet die op verschillende manieren worden bekeken. “If it looks like a duck, swims like a duck and quacks like a duck, it’s a duck.”
In de praktijk vertaalt dit zich vaak naar drie basisonderzoeken:

  1. archiefonderzoek;
  2. visuele (non-destructieve) inspectie;
  3. destructief onderzoek.

Archiefonderzoek is nodig voor basisinzicht, onder meer in het jaar van bouwen en berekenen (welke norm was van toepassing?). Aangezien het archief vaak niet volledig is, moet dit onderzoek worden ondersteund door een visuele inspectie, eventueel aangevuld met meetapparatuur voor non-destructief onderzoek. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan de profometer om de dekking van betonconstructies te meten, de punditmeter om delaminatieverschijnselen vast te stellen en de schmidthammer om een indicatie te krijgen voor betondruksterktes.
Echte zekerheid wordt verkregen als deze inspecties steekproefsgewijs worden gevalideerd met destructief onderzoek, bijvoorbeeld door het boren van kernen die in het lab worden onderzocht. Overigens, en dat wordt nog weleens onderschat, kan ook de informatie van gebruikers van een object extra inzicht geven. Die kunnen zaken signaleren die je bij een eenmalig onderzoek over het hoofd zou kunnen zien.

“Herstel heeft geen nut als de structurele oorzaak van de problemen niet is weggenomen”

2. Fragmenten van gebouwinformatie uit een redelijk compleet gemeentelijk archief

Normen

Tegenover de hoeveelheid bestaande bouw in verhouding tot nieuwbouw, staat de scheve verhouding tussen normen over bestaande bouw en nieuwbouw. De NEN 8700-serie beslaat slechts drie normen waarvan er één ook nog in het ontwerpstadium zit. Er zijn binnen de 8700-serie veel verwijzingen naar de nieuwbouwnormen, echter, vaak wordt een en ander dan multi-interpretabel van aard. Daarnaast is het vrij onbekend dat de CUR-Aanbevelingen en BRL-richtlijnen niet onder het publiekrechtelijk domein vallen en dat er privaatrechtelijke afspraken aan ten grondslag moeten liggen.
Professionele opdrachtgevers krijgen meer en meer aandacht voor een scherpe contractuele afhechting. Daarbij is het zaak onzekerheden te benoemen zodat de gebouweigenaar zelf de restrisico’s kan inschatten en tot een gewogen oordeel kan komen. Het is zinvol om juiste kennis te hebben van juridische zaken over verantwoordelijkheden en verjaringstermijnen.

“Als je als constructeur actief wilt zijn op de markt van bestaand vastgoed, moet je zowel een onderzoeks- als ontwerpattitude hebben”

Praktijk

Nieuwbouw krijgt te maken met steeds meer uitdagingen. Beschikbare ruimtes zijn beperkt en bouwruimte wordt krapper. En dan te bedenken dat veel flats uit de jaren 60 nu onterecht tegen de grond gaan. Onderzoek naar de staat van die woongebouwen kan echter aantonen dat die nog over voldoende restcapaciteit beschikken en dat mogelijkheden voor bijvoorbeeld optoppen interessant kunnen zijn. Om te voldoen aan nieuwe energetische eisen zijn er vaak mogelijkheden een nieuwe gebouwschil en nieuwe balkons aan een bestaande structuur te hangen.
Veel adviesbureaus richten zich met kennisontwikkeling op nieuwe technieken en automatisering zoals BIM, programmeren en betonprinten. Kansen liggen er echter ook in de markt van bestaand vastgoed, onderzoekstechnieken en constructieve verbeterstrategieën al dan niet gecombineerd met kennis van oude en nieuwe modulaire systemen. En dit leidt uiteindelijk tot grote klantwaardering voor een intellectuele dienst die niet per vierkante meter is af te rekenen. Het vergt wel een andere attitude. Je moet aan de ene kant empathie opbrengen voor de situatie en aan de andere kant stevig in je schoenen staan. Als je als constructeur actief wilt zijn op de markt van bestaand vastgoed, moet je zowel een onderzoeks- als ontwerpattitude hebben en kennis hebben van mechanica, norm, uitvoering en technologie. Dit schaap met de vijf poten wordt op dit moment niet meer opgeleid in Nederland. Branchebreed en in het onderwijs moet er dus veel meer aandacht komen om de constructieve kennis van bestaand vastgoed op een hoger plan te krijgen.